Andrahandsuthyrning

Andrahandsuthyrning, uthyrning av uthyrningsrum, inneboende

Styrelsen tillåter andrahandsuthyrning enligt följande:

  1. Om du är folkbokförd i lägenheten dvs du tillbringar mer än 50% av sin månatliga dygnsvila i denna lägenhet, så får du hyra ut delar av lägenheten, t.ex. uthyrningsrummet utan styrelsens tillstånd. Detta kallas inneboende. Förutsättningen är alltså att du som medlem bor i lägenheten och kan ha tillsyn över din hyresgäst. Det enda som krävs är att du skickar hyresgästens namn, personnummer och kontaktuppgifter till inneboende@stabbygardarna.se så att föreningen kan hålla en aktuell lista över vilka som bor i husen.
  2. All annan uthyrning ska godkännas av styrelsen innan hyresgästen får tillträde till lägenheten. Detta kallas andrahandsuthyrning.
  3. Sedan 2016 är det endast tillåtet att hyra ut till privatpersoner, inte stat, kommun, landsting, organisationer eller företag. Det gäller både andrahandsuthyrning och uthyrning av delar av lägenheten (inneboende)

Skillnaden med inneboende och andrahandsuthyrning är att vid andrahandsuthyrning har hyresgästen ett mycket starkare skydd, och har t.ex besittningsskydd efter 2 år. OBS: Föreningen ger normalt inte tillstånd att hyra ut lägenheten längre än 1 till 2 år.

Du ska vara medveten om att Du som lägenhetsinnehavare fortfarande är ansvarig för lägenheten vid andrahandsuthyrning och inneboende och kan således ställas till ansvar för utebliven hyra, skadegörelse, störningar och annat. Om din inneboende eller andrahandshyresgäster inte sköter sig, och du inte åtgärdar det direkt, kan föreningen i värsta fall utesluta dig och tvångsförsälja din lägenhet.

Nedan listas en del saker att tänka på vid andrahandsuthyrning och inneboende.

Styrelsens samtycke krävs

För att styrelsen skall kunna kontrollera att det är en skötsam person som föreslås som hyresgäst, behöver ansökan också innehålla uppgifter om den föreslagne hyresgästens personnummer, adress, telefonnummer till bostad och arbete och namnet på hans/hennes arbetsgivare. Uppgift om den föreslagne hyresgästens nuvarande hyresvärd och dennes telefonnummer skall också anges i ansökan.

Tillstånd kan beviljas för maximalt ett år, därefter måste en ny ansökan göras.

Kontrollera andrahandshyresgästen före uthyrning

Det är viktigt att man, innan man gör sin ansökan till hyresvärden, själv kontrollerar den person som man överväger att hyra ut till. Han eller hon måste kunna betala hyran och man måste kunna lita på att det är en skötsam person. Om andrahandshyresgästen stör grannarna, kan lägenhetsägaren själv mista lägenheten, om han eller hon inte får stopp på störningarna i tid. Om störningar förekommer måste rättelse ske utan dröjsmål efter tillsägelse från föreningen. Man skall inte dra sig för att kontrollera även vänner och bekanta som tilltänkta andrahandshyresgäster. Innan man väljer andrahandshyresgäst bör man därför vidta minst följande fyra åtgärder:

•Stäm träff med den tilltänkte hyresgästen för ett personligt möte. Då kan man försöka bilda sig en uppfattning om honom/henne och känna efter om man kan ha förtroende för honom/henne. Detta är viktigt, eftersom man ju eventuellt skall ha ett mer eller mindre långt hyresförhållande med varandra som ju måste fungera.

•Kontrollera andrahandshyresgästens betalningsförmåga. Ta reda på hans/hennes arbetsförhållanden och vilka inkomster han eller hon har. Ring kronofogdemyndigheten och hör efter om det finns några utslag i mål om betalningsföreläggande (betalningsanmärkningar) eller handräckning (avhysning) mot honom eller henne. Numera kan man kolla lönen via SMS. Skicka bara personnummer till 72299, kostar 5 kronor (aug 2006)

•Om hyresgästen inte har någon inkomst, kolla hur han ska betala, vem som är ansvarig och vem man ska kontakta om det krånglar. Om du är osäker, ring tingsrätten och hör efter om det finns några domar mot andrahandshyresgästen. Fråga efter både tvistemåls- och brottmålsdomar.

•Om du hyr ut till en student, ta reda på vad hon/han läser. T.ex är det studiemedelsberättigat?

•Ta referenser från arbetsgivare och andra som kan uttala sig om andrahandshyresgästen.

•Gör upp en inventarieförteckning och besiktiga lägenheten

När man fått klartecken för att hyra ut till en viss person, bör man sammanträffa med honom/henne i lägenheten. Gör upp en inventarieförteckning, om möbler skall ingå i uthyrningen, och anteckna vad som ingår i uthyrningen. Det är viktigt att man gör en gemensam besiktning av lägenheten och dokumenterar eventuella skador som finns vid uthyrningen. Om uthyrningen blir av, bör man också göra en besiktning när uthyrningen upphör, så att man kan kontrollera om det tillkommit några skador som andrahandshyresgästen skall svara för gentemot lägenhetsägaren. Man skall komma ihåg att det alltid är lägenhetsägaren som i förhållande till föreningen ansvarar för skador i lägenheten. Lägenhetsägaren kan alltså inte ”skylla” på andrahandshyresgästen.

Ibland behövs förskottshyra/säkerhet för hyran och andra förpliktelser

Begär säkerhet, t.ex. borgen, av andrahandshyresgästen, om hans eller hennes inkomster är i lägsta laget för att klara hyran. Se till att säkerheten gäller alla förpliktelser enligt hyresavtalet. Använd Fastighetsägarnas borgensformulär för bostadslägenhet. Alternativt, be om 1-3 månaders förskottshyra. Detta betalas tillbaka när lägenheten är besiktad vid kontraktets utgång.

Låt inte andrahandshyresgästen betala hyran direkt till föreningen

Om lägenhetsägaren vill vara säker på att inte få några betalningsanmärkningar på sig från sin egen hyresvärd, bör han eller hon inte låta andrahandshyresgästen betala hyran direkt till Lägenhetsägarens hyresvärd/föreningen. Om man låter andrahandshyresgästen betala direkt till hyresvärden och betalningen görs för sent så kan detta gå ut över Lägenhetsägaren.

Besittningskydd

Avtala bort besittningsskyddet vid uthyrningar längre än två år. Ingå ett avtal om avstående från besittningsskydd med andrahandshyresgästen, om uthyrningen skall pågå längre än två år. En andrahandshyresgäst har inget besittningsskydd de två första åren, men får det efter två år, om inte besittningsskyddet avtalats bort. Formulär för avståendeavtal finns hos hyresnämnden. Hyresnämnden har också en upplysningstjänst som man kan ringa till och har information på sin hemsida www.dom.se/hyresnamnden/

Hyran skall vara skälig (nya regler from 2013)

Ta inte ut överhyra. Man får i princip inte ta ut högre hyra än den avgift man som förstahands-hyresgäst betalar till föreningen. Ett visst påslag för möbler, el får göras. Påslagets storlek är beroende av hur värdefullt möblemanget är. Andrahandshyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka eventuell överhyra (med ränta). En sådan ansökan kan lämnas in upp till tre månader efter det att andrahandshyresgästen lämnade lägenheten och kan gälla hyra för två år tillbaka i tiden.

Ordna med fullmakt vid utlandsvistelse

Om lägenhetsägaren skall vistas utomlands under tiden som andrahandsupplåtelsen pågår, bör lägenhetsägaren ge fullmakt åt en i Sverige boende person som kan företräda lägenhetsägaren och ta emot uppsägning. Fullmakten skall lämnas till föreningen/hyresvärden. Denna kan kräva att fullmakten inte får återkallas så länge som andrahandsuthyrningen pågår.

Glöm aldrig bort att det är lägenhetsägaren som har det fulla ansvaret gentemot föreningen för

  • att samtycke eller tillstånd till uthyrningen finns
  • att föreningen får sina hyror i tid
  • att störningar inte förekommer under uthyrningen
  • att lägenheten inte skadas under andrahandsuthyrningen

Avgift för andrahandsuthyrning

Årsmötet beslutade i april 2016 att ändra stadgarna så att en extra avgift kan tas ut av medlemmar som hyr ut i andra hand.