Andrahandsuthyrning, uthyrning av uthyrningsrum, inneboende
Styrelsen tillåter andrahandsuthyrning enligt följande:
- Om du är folkbokförd i lägenheten dvs du tillbringar mer än 50% av sin månatliga dygnsvila i denna lägenhet, så får du hyra ut delar av lägenheten, t.ex. uthyrningsrummet. Detta kallas inneboende. Förutsättningen är alltså att du som medlem bor i lägenheten och kan ha tillsyn över din hyresgäst. Det enda som krävs då är att du skickar hyresgästens namn, personnummer och kontaktuppgifter till styrelsen@stabbygardarna.se så att föreningen kan hålla en aktuell lista över vilka som bor i husen.
- All annan uthyrning ska godkännas av styrelsen innan hyresgästen får tillträde till lägenheten. Detta kallas andrahandsuthyrning. För detta krävs särskild anledning och föreningen ger normalt inte tillstånd att hyra ut lägenheten längre än 1 till 2 år.
- Sedan 2016 är det endast tillåtet att hyra ut till privatpersoner, inte stat, kommun, landsting, organisationer eller företag. Det gäller både andrahandsuthyrning och uthyrning av delar av lägenheten (inneboende)
Det är viktigt att vara medveten om att Du som lägenhetsinnehavare fortfarande är ansvarig för lägenheten vid andrahandsuthyrning och inneboende och kan således ställas till ansvar för utebliven hyra, skadegörelse, störningar och annat. Om din inneboende eller andrahandshyresgäst inte sköter sig, och du inte åtgärdar det direkt, kan föreningen i värsta fall utesluta dig och tvångsförsälja din lägenhet.
Nedan listas en del saker att tänka på vid andrahandsuthyrning och inneboende.
Styrelsens samtycke krävs
För att styrelsen skall kunna kontrollera att det är en skötsam person som föreslås som hyresgäst, behöver ansökan också innehålla uppgifter om den föreslagne hyresgästens personnummer, adress, telefonnummer till bostad och arbete och namnet på hans/hennes arbetsgivare. Uppgift om den föreslagne hyresgästens nuvarande hyresvärd och dennes telefonnummer skall också anges i ansökan.
Tillstånd kan beviljas för maximalt ett år i taget, därefter måste en ny ansökan göras.
Kontrollera andrahandshyresgästen före uthyrning
Det är viktigt att man, innan man gör sin ansökan till hyresvärden, själv kontrollerar den person som man överväger att hyra ut till. Han eller hon måste kunna betala hyran och man måste kunna lita på att det är en skötsam person. Om andrahandshyresgästen stör grannarna, kan lägenhetsägaren själv mista lägenheten, om han eller hon inte får stopp på störningarna i tid. Om störningar förekommer måste rättelse ske utan dröjsmål efter tillsägelse från föreningen. Man skall inte dra sig för att kontrollera även vänner och bekanta som tilltänkta andrahandshyresgäster. Innan man väljer andrahandshyresgäst bör man därför vidta minst följande fyra åtgärder:
• Stäm träff med den tilltänkte hyresgästen för ett personligt möte. Då kan man försöka bilda sig en uppfattning om honom/henne och känna efter om man kan ha förtroende för honom/henne. Detta är viktigt, eftersom man ju eventuellt skall ha ett mer eller mindre långt hyresförhållande med varandra som ju måste fungera.
• Kontrollera andrahandshyresgästens betalningsförmåga. Ta reda på hans/hennes arbetsförhållanden och vilka inkomster han eller hon har. Ring kronofogdemyndigheten och hör efter om det finns några utslag i mål om betalningsföreläggande (betalningsanmärkningar) eller handräckning (avhysning) mot honom eller henne. Numera kan man kolla lönen via SMS. Skicka bara personnummer till 72299, kostar 5 kronor (aug 2006). Om hyresgästen inte har någon inkomst, kolla hur hen ska betala, vem som är ansvarig och vem man ska kontakta om det krånglar. Om du känner dig osäker kan du även ringa tingsrätten och höra efter om det finns några domar mot andrahandshyresgästen. Fråga då efter både tvistemåls- och brottmålsdomar.
• Fråga om referenser. Det kan t.ex. vara en tidigare hyresvärd, arbetsgivare och andra som kan uttala sig om andrahandshyresgästens karaktär.
• Gör upp en inventarieförteckning och besiktiga lägenheten före tillträde. Det kan vara hjälpsamt att ta bilder på lägenhetens skick före uthyrning.
När man fått klartecken för att hyra ut till en viss person, bör man sammanträffa med honom/henne i lägenheten. Gör upp en inventarieförteckning, om möbler skall ingå i uthyrningen, och anteckna vad som ingår i uthyrningen. Det är viktigt att man gör en gemensam besiktning av lägenheten och dokumenterar eventuella skador som finns vid uthyrningen. Om uthyrningen blir av, bör man också göra en besiktning när uthyrningen upphör, så att man kan kontrollera om det tillkommit några skador som andrahandshyresgästen skall svara för gentemot lägenhetsägaren. Man skall komma ihåg att det alltid är lägenhetsägaren som i förhållande till föreningen ansvarar för skador i lägenheten. Lägenhetsägaren kan alltså inte ”skylla” på andrahandshyresgästen.
Ibland behövs förskottshyra/deposition för hyran och andra förpliktelser.
Begär säkerhet, t.ex. borgen, av andrahandshyresgästen, om hans eller hennes inkomster är i lägsta laget för att klara hyran. Se till att säkerheten gäller alla förpliktelser enligt hyresavtalet. Använd Fastighetsägarnas borgensformulär för bostadslägenhet. Alternativt, be om 1-3 månaders förskottshyra. Detta betalas sedan tillbaka när lägenheten är besiktad vid kontraktets utgång.
Låt inte andrahandshyresgästen betala hyran direkt till föreningen
Om lägenhetsägaren vill vara säker på att inte få några betalningsanmärkningar på sig bör han eller hon inte låta andrahandshyresgästen betala hyran direkt till föreningen. Om man låter andrahandshyresgästen betala direkt och betalningen görs för sent så går detta ut över Lägenhetsägaren.
Hyran skall vara skälig
Parterna är fria att komma överens om hyrans storlek. Om den överenskomna hyran dock påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden, kan hyresnämnden på ansökan av hyresgästen sätta ned den. Hyresvärden har däremot inte rätt att få hyran höjd av hyresnämnden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Om bostaden nyligen köpts kan köpeskillingen ge en god indikation om marknadsvärdet. Ett riktvärde för avkastningsräntan är att fyra procent för närvarande är en acceptabel nivå. Beräkningen är inte kopplad
till uthyrarens faktiska lånekostnader. Frågan om bostaden är belånad eller inte saknar därför betydelse för hur hög hyra som får tas ut. Med driftskostnaden avses kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Det är de faktiska kostnaderna som ska ersättas.
Exempel: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad. (3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr
Om hyran bestämts till 10 000 kr per månad, har hyresvärden ingen möjlighet att begära höjning hos nämnden. Om hyran i stället bestämts till 13 000 kr, kan hyresgästen begära en sänkning av hyran hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i den mån den påtagligt överstiger 11 900 kr.
Här kan du läsa mer om vad som gäller vid uthyrning:
Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
En ny lag om privatuthyrning av bostäder
Ordna med fullmakt vid utlandsvistelse
Om lägenhetsägaren skall vistas utomlands under tiden som andrahandsupplåtelsen pågår, bör lägenhetsägaren ge fullmakt åt en i Sverige boende person som kan företräda lägenhetsägaren och ta emot uppsägning. Fullmakten skall lämnas till föreningen/hyresvärden. Denna kan kräva att fullmakten inte får återkallas så länge som andrahandsuthyrningen pågår.
Glöm aldrig bort att det är lägenhetsägaren som har det fulla ansvaret gentemot föreningen för:
- att samtycke eller tillstånd till uthyrningen finns
- att föreningen får sina hyror i tid
- att störningar inte förekommer under uthyrningen
- att lägenheten inte skadas under andrahandsuthyrningen
Avgift för andrahandsuthyrning
Årsmötet beslutade i april 2016 att ändra stadgarna så att en extra avgift kan tas ut av medlemmar som hyr ut i andra hand.